Проблеми забезпечення захисту прав власників в контексті реформування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно

Проблеми забезпечення захисту прав власників в контексті реформування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно

З набранням чинності 1-го січня 2013 року Закону України «Про внесення змін в деякі законодавчі акти України щодо удосконалення і спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок і прав на нерухоме майно» в Україні розпочалась реформа системи державної реєстрації прав на нерухоме майно. Відомості про речові права (власності, користування) на нерухоме майно та обтяження цих прав (застави, іпотеки, арешти тощо) стали вноситись до єдиної електронної бази даних - Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Державний реєстр).
З метою спрощення системи державної реєстрації прав на майно нотаріуси отримали повноваження з проведення державної реєстрації речових прав під час посвідчення угод щодо нерухомого майна.

Другий етап реформи

У 2015 році з прийняттям 26 листопада Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) реформа отримала логічне продовження, зокрема, з 1-го січня 2016 року почали діяти такі основні нововведення.

Децентралізовано систему державної реєстрації речових прав (ст.ст. 6, 10 Закону). Починаючи з 1-го травня 2016 року повноваження у сфері державної реєстрації прав здійснюють не органи Міністерства юстиції, а виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві і Севастополі державні адміністрації. З 2016 року нотаріуси отримали право здійснювати реєстраційні дії щодо нерухомого майна, без здійснення нотаріальних дій щодо такого майна, та реєструвати новостворене нерухоме майно. Державні виконавці отримали повноваження вчиняти реєстраційні дії щодо державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання судових рішень відповідно до закону. У рамках децентралізації надано право проводити державну реєстрацію прав, зокрема державному підприємству «Укрпошта» за умови проходження відповідної акредитації.

Реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється за принципом екстериторіальності (ч. 5 ст. 3 Закону). Державна реєстрація речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної республіки Крим, областей, міст Києва і Севастополя (тобто, право власності на будинок, який знаходиться у м. Біла Церква може бути зареєстровано шляхом звернення до будь-якого державного реєстратора на території Київської області). Державна реєстрація речових прав нотаріусами проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна (наприклад, нотаріус у Львівській області може провести державну реєстрацію майна у м. Києві).

Скасована обов’язкова наявність правовстановлюючих документів на майно для здійснення державної реєстрації (свідоцтв про державну реєстрацію, витягів з Державного реєстру). Відтепер право власності чи інше речове право посвідчується тільки записом у Державному реєстрі. Свідоцтва та витяги на бланку встановленого зразка не видаються. Власник має право отримати інформаційну довідку із Державного реєстру, яка оформлюється на аркуші паперу А4 без проставляння підпису та печатки державного реєстратора. Для вчинення правочинів щодо нерухомого майна, власнику такого майна достатньо з’явитись до нотаріуса з паспортом та ідентифікаційним кодом, за умови що інформація про майно внесена до Реєстру.

Запроваджено механізм адміністративного оскарження рішень, прийнятих у сфері державної реєстрації прав (Розділ VIIЗакону). Відповідну скаргу до Міністерства юстиції України може бути подано протягом 30 календарних днів з дня прийняття оскаржуваного рішення чи з дня, коли особа дізналась чи могла дізнатись про порушення прав. Загальний строк розгляду скарги не може перевищувати 45 днів. За результатами розгляду незаконні рішення у сфері державної реєстрації одразу ж скасовуються.

Здобутки чи розчарування?

Представники міністерства юстиції України стверджують, що внаслідок нововведень час необхідний для державної реєстрації прав скоротиться, зникнуть черги та побутова корупція в органах державної реєстрації.
Більшість юристів та експертів не поділяють такого оптимізму і висловлюють занепокоєння недостатнім рівнем захисту автоматизованої системи Державного реєстру. З початку 2016 зросла кількість повідомлень про випадки вчинення незаконних реєстраційних дій, шляхом несанкціонованого доступу до Державного реєстру. Так видання «Главком» повідомляє, що станом на початок червня 2016 року шляхом зламу Державного реєстру з банківської іпотеки по всій країні виведено майна на суму понад 100 мільйонів доларів США. На порталі «Антирейд» 22 червня 2016 року з’явилась публікація у якій вказується, що внаслідок несанкціонованого доступу до Державного реєстру було зроблено спробу вивести ліквідне нерухоме майно вартістю понад 2 мільйони гривень з-під застави ПАТ «Укрбізнесбанк».

У відповідь на такі повідомлення на сайті Міністерства юстиції 19 травня 2016 року з’явилась інформація про те, що Міністерством юстиції України не було зафіксовано жодної спроби доступу до Державного реєстру без використання законних засобів ідентифікації користувачів.

Як з’ясувалось, несанкціонований доступ до Державного реєстру здійснюється шляхом заволодіння інформацією нотаріусів. Технічно це відбувається шляхом дистанційного встановлення на їх комп’ютери шкідливого програмного забезпечення, яке фіксує та передає зловмисникам логіни та паролі для доступу до Державного реєстру.

За словами експертів з інформаційної безпеки лабораторії комп’ютерної криміналістики CyberLab станом на початок 2016 року таким способом «заражено» комп’ютери близько 500 нотаріусів по всій території України. Це дозволяє отримувати доступ до Державного реєстру способом, який система безпеки сприймає як правомірний і відповідно не фіксує несанкціонованого втручання.

Закон не передбачає жодних механізмів для запобігання незаконним рішенням у сфері державної реєстрації

Нове – це добре забуте старе

Випадки незаконного втручання в роботу Державного реєстру мають місце з початку його функціонування. Так, у жовтні 2013 року робота системи зупинилась на кілька днів внаслідок зовнішнього втручання. Входження в Державний реєстр шляхом неправомірного використання ключів нотаріусів також відбувалось з перших місяців роботи Державного реєстру. У Єдиному державному реєстрі судових рішень (далі – Реєстр судових рішень) міститься понад двадцять судових рішень, які фіксують випадки незаконного використанням логінів і паролів приватних нотаріусів для доступу до Державного реєстру, наприклад, такі випадки мали місце у 2014 році (справа № 335/4412/16-к), у 2015 році (справи № 640/305/16-к, 200/3716/16-к).

Цікаво, що у Реєстрі судових рішень міститься всього одна ухвала, яка фіксує випадок несанкціонованого доступу до Державного реєстру у 2016 році
(справа № 757/21013/16-к). Реєстр судових рішень звичайно не дає повної картини, але дозволяє простежити тенденцію відповідно до якої кількість випадків несанкціонованого входження до Державного реєстру приблизно однакова за увесь час його функціонування.

Знаковим є і те, що за період з 1-го січня 2013 року до червня 2016 року за несанкціоноване втручання у роботу Державного реєстру з незаконним використанням логіна і пароля приватного нотаріуса було засуджено всього лише одну особу, яка вчинила таке втручання у листопаді 2013 року (справа № 361/1258/15-к).

Як бачимо, спроби несанкціонованого доступу до Державного реєстру відбуваються протягом усього часу його роботи. Правоохоронні органи у свою чергу не можуть забезпечити притягнення винних осіб до відповідальності у кожному з таких випадків. З урахуванням таких обставин дивним видається те, що законодавець не вирішив проблему незаконного використання ключів нотаріусів для доступу до Державного реєстру речових прав, змінюючи законодавство в сфері державної реєстрації у 2015 році.

Нові перспективи

Прийняті зміни створили більш сприятливі умови для протиправного заволодіння нерухомим майном через несанкціоноване втручання в роботу Державного реєстру. Водночас механізмів запобігання таким діям не передбачено.
Якщо у 2013 – 2015 роках для здійснення незаконних реєстраційних дій потрібно було заволодіти інформацією нотаріуса, який здійснює свою діяльність у межах того ж нотаріального округу (територія міста, району, селища), де знаходиться нерухоме майно, то із запровадженням принципу екстериторіальності достатньо заволодіти логіном і паролем будь-якого нотаріуса на території України.

Скасування обов’язкової наявності правовстановлюючих документів на нерухоме майно теж створює більш сприятливі умови для злочинної діяльності. У 2013 – 2015 роках, незважаючи на зміну відомостей у Державному реєстрі, у розпорядженні власника залишався офіційний документ – свідоцтво або витяг. Його можна було надати в суд на підтвердження законності своїх прав. З 1-го січня 2016 року, речові права посвідчуються лише записами у Державному реєстрі. Достатньо змінити інформацію у Державному реєстрі і в законного власника не буде жодного документа, на підтвердження його права.

У зв’язку з цим, Верховній Раді України зареєстровано законопроект № 4768, яким пропонується на вимогу власника видавати документ про державну реєстрацію на офіційному бланку, але такий законопроект поки не пройшов жодного читання.

Закон не передбачає жодних механізмів для попередження незаконних рішень в сфері державної реєстрації. Про вчинення неправомірних реєстраційних дій щодо майна власник дізнається постфактум, часто, коли майно відчужене уже кілька разів.

Ризики таємно втратити нерухоме майно для власників зросли. Власникам-фізичним особам залишається лише періодично перевіряти інформацію у Державному реєстрі для оперативного виявлення незаконних змін та подальшого їх скасування. Для компаній-власників об’єктів нерухомості актуальними залишаються старі і перевірені способи захисту активів, такі як застави, поруки, інші види обтяжень.

У цьому аспекті важливо, щоб особи, які стали жертвами неправомірних дій, мали змогу швидко і з найменшими затратами поновити порушене право і відшкодувати заподіяну шкоду. На сьогодні за допомогою адміністративного оскарження можна оперативно скасувати незаконні рішення в сфері державної реєстрації, однак після цього необхідно звертатись до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння. Зазвичай розгляд такого позову може тривати до півроку і потягне за собою значні судові витрати. Таким чином втратити право власності на майно можна швидко і непомітно, а відновлювати його доведеться довго і дорого.

Вирішення проблеми

Посилити захист прав законних власників можна лише за допомогою новітніх технологій шифрування та захисту електронної інформації. До них, зокрема належить блокчейн (blockchain), яка вже апробована в системі захисту криптовалюти біткойн. Блокчейн також використовується в Естонії для захисту даних громадян у більш ніж 1000 онлайн-сервісів, нагадаємо, що ця країна вважається світовим лідером у впровадженні електронного врядування. Щодо впровадження технології у сфері державної реєстрації прав, то у Швеції та Грузії вже зроблені перші кроки у цьому напрямку. Про перспективи впровадження блокчейн на сьогодні говорять навіть у Росії.

У сфері державної реєстрації блокчейн функціонуватиме як розподілена облікова книга записів про всі речові права та реєстраційні дії, які відбувались щодо конкретного об’єкта нерухомого майна. Ця інформація одночасно зберігається на всіх комп’ютерах-учасниках системи і доступна всім користувачам Державного реєстру. Записи в неї можна вносити тільки за згодою всіх користувачів, тобто комп’ютер кожного державного реєстратора перевіряє реєстраційну дію (наприклад, на предмет наявності відповідних документів, які є підставою для такої дії) і повинен її схвалити, якщо буде отримано схвалення всіх комп’ютерів системи, то реєстраційній дії присвоюється унікальний цифровий підпис. Зламати таку систему неможливо, оскільки для цього необхідно одночасно отримати доступ до копій баз даних на всіх комп’ютерах. Таким чином блокчейн робить підробку інформації чи помилки в записах про державну реєстрацію неможливими.

Безумовно тільки єдина електронна система реєстрації речових прав на нерухоме майно відповідає сучасним вимогам економічного життя суспільства, стану розвитку ділового обороту. Вона є необхідною для ефективного функціонування ринку нерухомості, створення сприятливого інвестиційного клімату в Україні. Водночас життєздатність такої системи в Україні потребує ефективного та надійного захисту від несанкціонованого втручання та незаконного заволодіння інформацією. Забезпечити його можна тільки шляхом запровадження такої технології як блокчейн (blockchain).

Самбірський Мар’ян Михайлович, кандидат економічних наук, доцент,
керуючий партнер Інвестиційно-фінансового холдингу “ДМ Капітал”

26.08.2016    Источник